新加坡組屋——共有產權房的標桿

　　今年8月北京(樓盤)推出共有產權房，并于9月正式引發相關管理辦法，9月30日起實行，探索升級替代自主型商品房的步伐已經邁出。

　　控制定價實現確權的同時，降低進入門檻提高推出門檻，盡可能實現“房子是用來住的、不是用來炒的”，是中國推進共有產權房制度建立完善背后的決心。

　　在新加坡，“居者有其屋”的組屋奇跡，及其背后的組屋唯一提供者、隸屬于國家發展局的建屋發展局(HDB)，是利用共有產權房解決房地產市場畸形發展、減少政策和市場波動的世界標桿。

　　方正房地產夏磊團隊和海通宏觀姜超團隊對新加坡組屋制度分別做了點評，得出的結論也所見略同：

　　1)新加坡組屋制度成功的背后離不開政府主導，相關法律保障政府對土地供給的絕對控制，并且在組屋銷售中，也可以優先以低價向中低收入核心家庭提供組屋;

　　2)新加坡的中央公積金和住房貸款制度等渠道，為建設組屋提供了充足的資金來源;

　　3)新加坡政府本身不依賴于土地財政，收入來自于稅收，杜絕了“高地價—高房價”的惡性循環。

　　夏磊：政府主導無償劃撥土地支持建設的新加坡組屋經驗

　　夏磊團隊指出，自HDB成立以來的40余年中，新加坡組屋成效顯著，截至2015年7月，新加坡有321.74萬人居住在組屋，超過總人口82%;住房自有率從1970年的27%上升至2000年的92%，2015年保持在90.8%。

　　新加坡住房供應體系主要分為兩類：一類是政府建設的公共組屋，另一類是私人開發商建設的中高檔住宅。政府針對不同收入階層提供不同類型住房，形成市場供給與政府保障二八占比的“雙軌式”模式。

　　新加坡組屋制度較為靈活，同時通過立法嚴懲弄虛作假者。如1953年制定的《中央公積金法》，明確規定“對于弄虛作假騙購騙租者，會受到或罰款、或監禁、或兩者兼施的懲罰”，“對于應繳未繳公積金的，不僅限期補繳，而且會加罰利息”。

　　新加坡組屋建設用地主要有兩大

　　政府無償將土地使用權劃撥給HDB，用于組屋建設。新加坡土地分為國家和個人所有兩種，其中國有土地占比高達85%，政府有足夠能力調控土地供應，為組屋提供土地保障。

　　新加坡政府在1966年頒布《土地征用法令》，規定政府建造公共組屋，可在任何地方征用土地，HDB擁有強制征地的權利，且征地成本均由政府承擔。

　　這兩大來源，一是保障HDB擁有充足土地資源，實現組屋大規模供應;二是確保HDB可以遠低于私人購地價獲得土地，降低組屋建設成本，為新組屋低價銷售提供基礎。

　　新加坡新增的房屋中，組屋建設占比遠超商品住宅，這與政府為組屋建設提供充足土地供應相關

　　行之有效的住房金融政策，對于新加坡實現“居者有其屋”也功不可沒，其中主要包括中央公積金制度、HDB貸款和住房抵押貸款制度和HPS住房抵押貸款保險制度。

　　尤其是近年來，由新加坡政府提供的HDB貸款占比逐年下降，而作為補充的商業銀行提供的住房抵押貸款份額不斷提高，由2005年的54%上升至2016年的83.3%，目前在住房抵押貸款市場中占據主導地位。

　　新加坡政府對新組屋銷售完全壟斷，價格由政府決定。新加坡政府是新組屋的唯一出售者，完全掌握新組屋的定價權，主要是根據經濟形勢和居民收入確定組屋銷售價格。

　　綜合這些因素之后，新加坡組屋價格遠低于市場提供的私人住宅。從數據上來看，近三年新組屋價格并沒有明顯的波動，一直保持在420新加坡元/平左右，而私人住宅價格波動比較明顯，并且價格遠高于新組屋。此外，與二手組屋相比，新組屋的銷售均價普遍更低，只有二手組屋的60-70%。

　　姜超：新加坡“居者有其屋”在于嚴控土地、組屋主導、市場分層

　　姜超團隊指出，新加坡房地產供給市場最大的特點，是政府供給的組屋占全市場的比重遠超私人住宅，2016年新加坡的組屋占比達到74%。

　　政府控制土地，保障低價供給。一方面，1966年出臺的《土地征用法》保障了新加坡政府對土地的絕對控制力;另一方面，新加坡不依賴土地財政，財政收入主要來自于稅收，杜絕了高地價，更避免了“高地價—高房價”的傳導。

　　組屋類別多樣，申購條件嚴格。新加坡政府提供的組屋，一方面申請嚴格，主要針對無房適齡低收入本國公民，既滿足剛需也避免投機;另一方面不同類別的設定也滿足了居民多樣化的住房需求。

　　交易市場分層，嚴控轉售環節。新加坡的組屋新購僅限于符合條件的新加坡公民，其余公民和永久居民可以參與組屋的轉售交易，而外國人只能參與私人住宅的交易，既保障了本國公民權益，又杜絕了利用組屋進行套利的可能。